¿Sabías que actualmente en el Perú las personas mayores de 65 años y dueñas de su vivienda podrán acceder a una renta vitalicia sin la necesidad de abandonar su propiedad? ¿Y que esta figura es llamada hipoteca inversa?
¿Qué es la hipoteca inversa? Esta columna tiene como finalidad informarte sobre este nuevo instrumento financiero y, sobre todo, conocer los beneficios y desafíos que presenta implementarla en el Perú.
El 21 de febrero, el Congreso decidió dejar atrás temas irrelevantes de la política nacional y debatieron por más de una hora la creación de un nuevo instrumento financiero, llamado hipoteca inversa (HI). Después de leer y debatir la opinión de diversas entidades consultadas respecto a la Ley, tal como el BCRP, SBS, Ministerio de Justicia, entre otros, decidieron aprobarla, siendo derivada al Ejecutivo para su promulgación y observación.
Actualmente, la HI se viene implementando en países desarrollados como Reino Unido (desde 1965), Canadá (desde 1986), Estados Unidos (desde 1989), Francia y España (desde 2006) y en Latinoamérica, México lo implementó desde 2013.
Aunque la HI presenta diversas modalidades entre los diferentes países mencionados, la principal consiste en un préstamo con garantía hipotecaria que conceden las instituciones financieras a personas mayores de 65 años que son propietarias de su vivienda.
Este préstamo permite a las personas mayores obtener una renta mensual hasta su fallecimiento sin perder la propiedad de la casa. Sin embargo, la institución financiera no actúa como una ONG, pues al momento del fallecimiento del propietario, el valor total de las rentas otorgadas más los intereses generados serán devueltos por los herederos de la propiedad.
En la mayoría de los países, donde la hipoteca inversa funciona, los herederos tienen tres opciones al momento del fallecimiento del propietario; a) si desean conservar la vivienda, pueden pagar con recursos propios toda la deuda, b) si no cuentan con recursos propios, pero desean conservar la vivienda, pueden contratar una hipoteca por el valor restante de la deuda, o c) el banco ejecuta la garantía y los herederos reciben el valor de la vivienda descontado de la deuda hipotecaria.
A pesar de que existe un amplio potencial para el desarrollo de este producto, dado que el 57% de las familias del nivel socioeconómico C son propietarias de sus viviendas (Apoyo 2013), en el Perú este desarrollo sería más difícil, debido a que existe una fuerte tradición de la herencia y otros desafíos adicionales.
Para tener una mirada completa de este instrumento financiero, analicemos los beneficios y desafíos que presenta:
Beneficios
- Es una fuente segura de liquidez, permitiendo que los bienes inmobiliarios puedan transformarse en recursos disponibles para la vejez, sin la necesidad de perder la titularidad de la vivienda, además que la renta mensual vitalicia estará exonerada del impuesto a la renta.
- Apunta como un mecanismo complementario al sistema de pensiones actual. El sistema de pensiones afronta cada vez mayores problemas que hace ineficaz otorgar ingresos suficientes para atender una etapa de retiro cada vez más prolongada, debido al aumento de la esperanza de vida.
- No se pierde el derecho a vivir en el inmueble: el propietario puede seguir viviendo en su inmueble hasta fallecer, adicionalmente podría alquilar su vivienda y así obtener un ingreso más, sin embargo, en Perú -tal como se hace en México- solo se podrá arrendar o vender el inmueble con autorización de la entidad financiera.
- El banco no puede exigir el pago del préstamo hasta el momento del fallecimiento.
Desafíos
- Solo se podrá financiar del 70 a 80% del valor de la vivienda para garantizar las rentas. El factor de financiamiento dependerá de la reglamentación que implementen el MEF y la SBS. Por ejemplo, una vivienda que está valorizada en 200 mil dólares, solo podrá ofrecer un financiamiento entre 120 y 140 mil dólares que se traducen en rentas mensuales aproximadas de 500 a 580 dólares.
- La complejidad normativa y poca claridad en los procesos para una sociedad peruana no muy relacionada con estos contratos, ocasionarían rechazo inicial y lento crecimiento de la HI.
- La volatilidad de los mercados inmobiliarios es una variable clave de la HI, debido a que con una caída abrupta del índice de precios de las vivienda, disminuiría el valor del inmueble, ocasionando que las rentas totales al fallecimiento sean mayores al valor que pueda rescatar la institución financiera, trasladando esta responsabilidad a los herederos.
- Visto de otra forma, es un termómetro con respecto al egoísmo de los hijos, porque evidentemente se le disminuye la herencia, dado que al momento del fallecimiento, los herederos recibirán la vivienda, pero con un menor valor producto del crédito hipotecario.
Finalmente, es de vital importancia que mientras la Ley sea promulgada, el MEF y la SBS sean muy claros en la reglamentación del producto y, sobre todo, puedan trasladar esta información a los propietarios y familiares para que puedan tomar la mejor decisión.